GENTRIFICACIÓN. Cuando las mejoras al transporte público perjudican a los pobres
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Al igual que en Chile, en EEEUU y México se da la misma tendencia, por un lado las personas de menores recursos que son beneficiadas por el trasporte público, a la vez son afectadas por a “Gentrificación” al incrementarse el precio del suelo.
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La teoría dice que cuando se mejora la accesibilidad de un área de la ciudad, esta se hace más apetecible para vivir o trabajar en ella. Cuando esto ocurre, y no hay que ser muy experto para intuirlo, el precio de la tierra tiende a subir dado el aumento de la demanda interesada en moverse para esos lados.
Y eso es exactamente lo que sucede en casi todo el mundo (ya veremos la excepción), cuando se anuncia la creación o extensión de una línea de metro, tranvía o sistema BRT. En ese mismo instante los dueños de los terrenos cercanos a la nueva línea se frotan las manos, sabiendo que el precio de sus propiedades con toda probabilidad aumentará significativamente gracias a las nuevas obras, y todo sin haberse movido de su escritorio.
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Sin embargo, no todos salen ganando con esta situación. Lo paradójico del caso es que la implementación de nuevos sistemas de transporte público, política que en teoría está pensada para favorecer a los sectores de más bajos recursos, a veces puede transformarse en una espada de doble filo que termina por perjudicar los intereses de la población a la que originalmente se pretendía beneficiar.
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El aumento del valor de las propiedades aledañas a nuevas estaciones de transporte colectivo, puede provocar la rápida expulsión de los residentes más pobres, que no pueden resistir la presión por vender sus propiedades, o cuyos ingresos no alcanzan a cubrir el alza en los precios de las rentas producidas en el área. Es lo que últimamente se ha dado en llamar “Gentrificación”, una castellanización del inglés Gentrification, definida por Wikipedia (a veces es bueno citarla), como “el proceso de transformación urbana en el que la población original de un sector o barrio deteriorado y con pauperismo, es progresivamente desplazada por otra de un mayor nivel adquisitivo, a la vez que se renueva.”
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Un estudio realizado por la Northeastern University, del cual Grist hace una breve reseña, aporta algunas luces sobre el tema.
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De una muestra de 42 barrios de Estados Unidos en los que recientemente se construyeron estaciones de transporte público, se pudo apreciar que el 74 por ciento de ellos experimentó un aumento mucho más rápido en el valor de las propiedades que el resto de las áreas metropolitanas en que se encuentran insertos.
El 62 por ciento mostró un incremento en el ingreso de sus habitantes, y en el 50 por ciento de la muestra la población blanca (que es la más adinerada), creció más que en el resto del área metropolitana. Un excelente estudio sobre el impacto de las nuevas líneas de Transmilenio en el precio de los bienes inmuebles de Bogotá realizado por Daniel Rodríguez y Carlos Mojica, lleva a hallazgos más o menos parecidos relacionados con el aumento en el valor de los bienes inmuebles.
En resumidas cuentas, ambos aportan argumentos suficientes como para sostener que la llegada de líneas de transporte público generalmente se traduce en una valorización de las propiedades del área, lo que puede producir un progresivo cambio en la población a la cual sirven las nuevas redes, fomentando la llegada de habitantes de mayores ingresos y expulsando a los residentes de menos recursos que llevaban años viviendo en barrios que eran baratos en gran medida por estar mal alimentados por el sistema de transporte público de la ciudad.
La excepción que confirma la regla.
Una de las cosas que más llama la atención de México, es que el fenómeno descrito al principio no siempre se cumple. En efecto, hay evidencia como para decir que, aunque parezca raro, a veces las propiedades inmobiliarias bajan de valor cuando las líneas de transporte público llegan a sus inmediaciones.
Es común que cada vez que se plantea la ejecución de nuevas líneas de Metro o Metrobús, salgan indignados los vecinos a bloquear la calle exigiendo el cambio de trazado por el negativo impacto que tendrán las nuevas obras en sus propiedades. Los argumentos varían (llegada masiva de vendedores ambulantes, tala de árboles, aumento del ruido, alteración del hábitat de las ardillas), pero el rechazo es más o menos el mismo. ¡Cuando en el resto del mundo la gente daría su brazo derecho por tener una línea de metro a pasos de su casa!, incluso si esto significa soportar un par de años de molestas obras.
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Vaya un ejemplo. A la fecha se han presentado al menos dos propuestas de conexión a Santa Fe basadas en la extensión de la red de Metrobús. Ambas fueron rechazadas en cosa de minutos por el Gobierno del DF, que ni siquiera se tomó la molestia de echarles un vistazo. Tampoco los propietarios de los terrenos supuestamente beneficiados por la construcción de la Supervía Poniente mostraron algo parecido a entusiasmo por ellas. La razón es más o menos clara: aparte de no involucrar contratos multimillonarios, las dos opciones no aumentaban en absoluto el valor de predios destinados en su mayoría a la construcción de viviendas orientadas a sectores de altos ingresos, a los cuales la implementación de redes de transporte público les importa un soberano carajo.
Es que ni amarrados se rebajarían a tomar un bus para movilizarse, por cómodo, rápido y seguro que este sea; lo que ellos quieren es vías rápidas para sus automóviles lo más cerca de sus casas, y eso es precisamente lo que se les está prometiendo con la megaobra de concreto promovida por el GDF. Si hasta en conjuntos de vivienda social se ofrece la cercanía a una carretera como un plus, cuando la mayoría de las veces esto es claro indicador de lejanía de los centros de trabajo, equipamiento y servicios urbanos.
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No sé si habrá otro país en el mundo en que el transporte público de calidad tenga categoría de NIMBY, pero no deja de ser curioso que los elementos que dan valor a los terrenos en México, como las vías urbanas expresas, sean precisamente los que en el resto del planeta (al menos en las naciones desarrolladas), están siendo destruidos por la baja calidad espacial que generan a su alrededor y que afecta negativamente el precio de las propiedades vecinas. Curioso, por decir lo menos.
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Fuente: ASATCH, noviembre 2017, basado en blog https://ciudadpedestre.wordpress.com/
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