SOBRE EL ORIGEN Y CALIDAD DE LOS REFERENTES DE MERCADO. Aspectos normativos que se refieren a la aplicación de las transacciones en el enfoque comparativo y los probables motivos de su poca utilización por los tasadores.
En la tasación de bienes raíces el valor informado, dada su connotación para la toma de decisiones, tanto en el ámbito financiero como comercial, es de suma importancia que el monto recomendado sea, para el caso de la utilización del enfoque comparativo, el reflejo de un minucioso análisis de la tendencia de precios y homologaciones relativos a propiedades similares a la que se debe valorar.
Respecto a las normas, podemos entenderlas como reglas que se establecen con el propósito de regular comportamientos para mantener un orden determinado, y son articuladas para establecer las bases de un comportamiento aceptado dentro de una sociedad u organización. Lo anterior, dependiendo de sus alcances, pueden ser tanto obligatorias como voluntarias, sin embargo, en ambos casos, su aplicación facilitará en definitiva el correcto resultado de su objetivo. Para el caso de las tasaciones, actualmente en Chile las normas son de carácter voluntario, no obstante, en lo referente a su contenido mínimo que exige, tienden a coincidir con viarios de los reglamentos y formatos particulares de diversas instituciones financieras y ministeriales que requieren de los servicios de un tasador.
Sumado a lo anterior, cabe señalar, que en el ámbito jurídico se han dado últimamente numerosos casos en que, a solicitud de los mismos magistrados, los informes periciales de tasación han tomado como base de procedimientos los dictámenes establecidos principalmente por la Norma Internacional de Tasación (IVSC); y en lo referente a licitaciones organizadas por instituciones públicas, se han exigido que los informes presenten el estándar recomendado por las NCh de tasación.
EL ENFOQUE DE COMPARACIÓN EN LAS NORMAS:
Uno de los procedimientos más recurridas de obtener el VALOR COMERCIAL, además de ser universalmente aceptado, es a través del enfoque de comparación, el cual en términos generales nos señala que, si en un último periodo propiedades similares a la que evaluamos tienden a tener un determinado precio, lo más probable es que lo que estamos tasando se venda a este mismo
De acuerdo con la IVSC, el método de comparación de mercado, también conocido como el método de transacciones de referencia, tiene como objetivo que precisamente se utilice información referida a transacciones reales que involucran activos que son iguales o similares al activo objeto para llegar a una estimación de valor.
Indica, además, que, si sólo pocas transacciones recientes han ocurrido, el valuador puede considerar precios de activos idénticos o similares que estén anunciados, siempre que la pertinencia de esta información sea claramente establecida, críticamente analizada y documentada. A esto, en ocasiones, se le conoce como el método de anuncios comparables, el cual, no obstante, no debería utilizarse jamás como la única estimación de valor.
-
Los principales procedimientos del método de comparación de transacciones según la IVSC:
-
identificar las unidades de comparación
-
identificar las transacciones comparables pertinentes
-
calcular las métricas de valuación clave para esas transacciones,
-
realizar un análisis comparativo consistente de las similitudes y diferencias cualitativas y cuantitativas entre los activos comparables y el activo objeto,
-
hacer los ajustes necesarios, si los hubiere, a las métricas de valuación para reflejar las diferencias entre el activo objeto y los activos comparables.
-
aplicar al activo objeto las métricas de valuación ajustadas, y si se usaron múltiples métricas de valuación, conciliar las estimaciones de valor.
-
Respecto a la selección de transacciones las IVSC recomienda:
-
Las transacciones reales proveen mejores evidencias que transacciones proyectadas.
-
La evidencia de varias transacciones es generalmente preferible a una sola
-
La evidencia de transacciones de activos muy similares provee una mejor estimación de valor.
-
Las transacciones que ocurren más cerca de la fecha de valuación son más representativas.
-
para la mayoría de las bases de valor, las transacciones deberían ser “transacciones libres” entre partes no relacionadas,
-
debería de disponerse de suficiente información sobre la transacción para permitir que el valuador desarrolle una interpretación razonable del activo comparable y evalúe la evidencia de métricas/comparables de valuación.
-
Una vez armada la matriz de datos, el valuador debería analizar y hacer ajustes por cualquier diferencia sustancial entre las transacciones comparables y el objeto a evaluar, dentro de las cuales tendremos, por ejemplo: ubicación específica, tamaño, urbanización, topografía, forma predial, materialidad y estado de mantención entre otras.
REFERENTES DE OFERTAS VS REFERENTES DE TRANSACCIONES.
